Cách tiếp cận độc đáo của Singapore đối với quyền sở hữu bất động sản thương mại đã tạo ra một hiện tượng bất ngờ trong không gian bán lẻ đô thị. Khác với các trung tâm mua sắm truyền thống nơi người thuê phải thuê từ một chủ sở hữu duy nhất, các trung tâm thương mại strata của Singapore cho phép cá nhân mua các đơn vị cửa hàng một cách hoàn toàn, tương tự như việc mua một căn hộ chung cư. Cấu trúc sở hữu này có những tác động sâu sắc đến cách thức các không gian thương mại này phát triển theo thời gian.
Quyền Sở Hữu Phân Tán Tạo Ra Bế Tắc Phát Triển
Hệ thống quyền sở hữu strata yêu cầu 80% chủ sở hữu phải đồng ý cho bất kỳ thay đổi đáng kể nào của tòa nhà hoặc các kế hoạch tái phát triển. Ngưỡng cao này thường chứng tỏ là không thể đạt được, vì các chủ cửa hàng cá nhân có động cơ và tình hình tài chính rất khác nhau. Một số người về hưu coi cửa hàng của họ như các câu lạc bộ xã hội hơn là các doanh nghiệp hướng tới lợi nhuận, từ chối những lời đề nghị mua lại hàng triệu đô la có thể tạo điều kiện cho việc tái phát triển. Kết quả là một cảnh quan đô thị hấp dẫn nơi các trung tâm thương mại cũ kỹ vẫn bị đóng băng trong thời gian, không thể thích ứng với các xu hướng bán lẻ thay đổi hoặc trải qua các cuộc cải tạo lớn.
Lưu ý: Quyền sở hữu strata là một hình thức sở hữu nơi cá nhân sở hữu đơn vị cụ thể của họ trong khi chia sẻ quyền sở hữu các khu vực chung, tương tự như quyền sở hữu chung cư.
Yêu cầu sở hữu Strata Mall
- Cần có 80% chủ sở hữu đồng ý cho các thay đổi tòa nhà
- Sở hữu đơn vị cá nhân (không phải thuê)
- Tương tự như cấu trúc sở hữu chung cư
- Các chủ sở hữu có thể từ chối đề nghị mua lại một cách độc lập
Hậu Quả Không Mong Muốn: Nơi Trú Ẩn Cho Các Doanh Nghiệp Thích Hợp
Tình trạng bế tắc sở hữu này đã tạo ra những lợi ích bất ngờ cho một số loại hình doanh nghiệp nhất định. Các trung tâm thương mại này trở thành thiên đường cho những cửa hàng kỳ quặc, thích hợp có thể gặp khó khăn để tồn tại trong môi trường thương mại hơn. Không có áp lực từ việc gia hạn hợp đồng thuê thống nhất hoặc các nỗ lực xây dựng thương hiệu phối hợp, những không gian này phát triển tính cách hữu cơ, chiết trung. Các chủ doanh nghiệp nhỏ có thể hoạt động với sự ổn định lâu dài, biết rằng họ sẽ không bị di dời bởi các kế hoạch tái phát triển hoặc tăng giá thuê.
Hiện tượng này mở rộng ra ngoài biên giới Singapore . Các mô hình tương tự xuất hiện ở các thành phố khác có cấu trúc chung cư bán lẻ. Các trung tâm thương mại đang gặp khó khăn của Toronto như Aura và Chinatown Centre thể hiện những đặc điểm tương tự - lưu lượng khách hàng thấp nhưng các doanh nghiệp kỳ quặc bền bỉ tồn tại chính xác vì quyền sở hữu cá nhân bảo vệ họ khỏi việc trục xuất hàng loạt.
Các Ví dụ Quốc tế về Chung cư Thương mại
- Toronto, Canada: Aura ( Yonge & Gerrard ), Chinatown Centre ( Spadina & Sullivan )
- Singapore: Nhiều trung tâm thương mại strata với quyền sở hữu phân mảnh
- Đặc điểm chung: Lưu lượng khách hàng thấp, các cửa hàng kỳ quặc, kháng cự việc tái phát triển
Tác Động Rộng Lớn Hơn Đối Với Quy Hoạch Đô Thị
Mô hình sở hữu này thách thức sự khôn ngoan thông thường về phát triển đô thị hiệu quả. Trong khi các nhà quy hoạch thường ủng hộ việc tái phát triển phối hợp để tối đa hóa việc sử dụng đất, các trung tâm thương mại strata của Singapore chứng minh cách thức quyền sở hữu phân tán có thể bảo tồn không gian cộng đồng và hỗ trợ các doanh nghiệp nhỏ đa dạng. Hệ thống này tạo ra một hình thức bảo tồn đô thị không có chủ ý, nơi các không gian thương mại chống lại sự đồng nhất hóa và duy trì tính cách địa phương.
Vì các đơn vị được sở hữu, họ không thể bị đuổi ra một cách bất chợt để thay đổi sự đa dạng của các cửa hàng trong trung tâm thương mại.
Hiện tượng trung tâm thương mại strata minh họa cách thức các cấu trúc quyền sở hữu bất động sản có thể định hình cơ bản cảnh quan đô thị theo những cách mà các lực lượng thị trường thuần túy hoặc quy định quy hoạch không thể làm được. Khi các thành phố trên toàn thế giới phải vật lộn với việc cân bằng áp lực phát triển với bảo tồn cộng đồng, thí nghiệm tình cờ của Singapore về dân chủ bán lẻ cung cấp những hiểu biết có giá trị về các cách tiếp cận thay thế đối với quản lý không gian thương mại.
Các trung tâm thương mại này đại diện cho một hình thức sử dụng thích ứng độc đáo - không phải của các tòa nhà, mà là của các mô hình kinh doanh và cấu trúc sở hữu tạo ra không gian cho các doanh nghiệp có thể bị di dời bởi các mô hình phát triển thương mại tích cực hơn.