Thuế Giá Trị Đất Đai ( LVT ) từ lâu đã được các nhà kinh tế học ca ngợi như một cách hiệu quả để tài trợ cho các dịch vụ chính phủ đồng thời khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả. Tuy nhiên, một cuộc tranh luận ngày càng gia tăng trong các giới hoạch định chính sách đã tiết lộ những lo ngại đáng kể về cách lý tưởng lý thuyết này sẽ hoạt động trong thực tế.
Khái niệm LVT rất đơn giản: đánh thuế đất dựa trên giá trị chưa cải thiện của nó thay vì những gì được xây dựng trên đó. Điều này sẽ khuyến khích phát triển và ngăn chặn đầu cơ. Nhưng các nhà phê bình cho rằng việc xác định giá trị chưa cải thiện tạo ra một câu đố bất khả thi cho các cơ quan thuế.
Vấn Đề Định Giá Tạo Ra Rào Cản Thực Tế
Thách thức lớn nhất mà việc triển khai LVT phải đối mặt nằm ở việc đánh giá chính xác giá trị đất đai mà không có cải thiện. Không giống như các loại thuế tài sản hiện có có thể tham khảo các giao dịch bán gần đây của các bất động sản tương tự, việc xác định giá trị của đất trống sẽ đòi hỏi mô hình phức tạp về các mục đích sử dụng tiềm năng trong tương lai, cơ sở hạ tầng địa phương và điều kiện thị trường.
Các nhà đánh giá thuế sẽ cần phải dự đoán không chỉ nhu cầu hiện tại mà còn cả khả năng phát triển trong tương lai. Điều này tạo ra một hệ thống mà các quan chức phải đưa ra quyết định về hiệu quả sử dụng đất - điều mà thị trường thường xử lý thông qua khám phá giá. Khoảng cách thông tin giữa các nhà đánh giá chính phủ và chủ sở hữu đất thực tế khiến việc định giá chính xác gần như không thể.
Những Thách Thức Chính Trong Việc Triển Khai LVT:
- Khó Khăn Trong Định Giá: Việc xác định giá trị đất "chưa cải tạo" đòi hỏi phải dự đoán tiềm năng phát triển trong tương lai và điều kiện thị trường
- Chi Phí Thẩm Định: Gánh nặng hành chính lớn đối với cơ quan thuế trong việc đánh giá các yếu tố thị trường phức tạp
- Khoảng Cách Thông Tin: Các chuyên viên thẩm định của chính phủ thiếu kiến thức chi tiết mà các chủ sở hữu đất tư nhân có được về tiềm năng của bất động sản của họ
- Rủi Ro Chính Trị: Dễ bị tổn thương trước các hoạt động vận động hành lang và sở thích chính trị trong mô hình định giá
Chủ Sở Hữu Nhà Tầng Lớp Trung Lưu Gánh Chịu Chi Phí Bất Ngờ
Các cuộc thảo luận cộng đồng tiết lộ lo ngại rằng LVT sẽ tác động không cân xứng đến các chủ sở hữu nhà tầng lớp trung lưu. Khi các bất động sản lân cận được phát triển thành chung cư hoặc tòa nhà thương mại, giá trị đất xung quanh tăng lên. Theo LVT , những cư dân lâu năm sẽ phải đối mặt với thuế cao hơn dựa trên giá trị tiềm năng tăng này, ngay cả khi họ không bao giờ có ý định phát triển bất động sản của mình.
Nếu ngôi nhà mãi mãi của bà được bao quanh bởi các khu chung cư khi bà 85 tuổi, thuế của bà sẽ trở nên không thể chi trả được vì bà đang trả phần thuế giá trị của những khu chung cư đó.
Tình huống này đặc biệt ảnh hưởng đến các chủ sở hữu nhà cao tuổi có thu nhập cố định đã mua nhà từ nhiều thập kỷ trước. Hệ thống thuế về cơ bản sẽ buộc họ phải bán và chuyển đi, bất kể hoàn cảnh cá nhân hoặc sự gắn bó của họ với cộng đồng.
Tác Động Xã Hội Tiềm Tàng:
- Di Dời Người Cao Tuổi: Người cao tuổi có thu nhập cố định buộc phải bán nhà do thuế giá trị đất tăng cao từ việc phát triển khu vực
- Gánh Nặng Tầng Lớp Trung Lưu: Chủ nhà không đủ khả năng chi trả chi phí phát triển để biện minh cho việc định giá thuế cao hơn
- Lợi Thế Của Nhà Phát Triển: Các công ty lớn có khả năng tiếp cận vốn được định vị tốt hơn để xử lý áp lực LVT so với các chủ sở hữu cá nhân
- Mất Không Gian Xanh: Áp lực kinh tế để tối đa hóa việc sử dụng đất có thể loại bỏ các công viên và khu vực cộng đồng mật độ thấp
Lợi Thế Của Nhà Phát Triển Và Biến Dạng Thị Trường
Thay vì tạo ra một sân chơi bình đẳng, LVT thực sự có thể ưu ái các nhà phát triển lớn hơn các chủ sở hữu bất động sản cá nhân. Các công ty phát triển lớn có thể dễ dàng hấp thụ thuế cao hơn trên đất có giá trị vì họ có quyền tiếp cận vốn và có thể nhanh chóng xây dựng các dự án mật độ cao để biện minh cho gánh nặng thuế.
Các chủ sở hữu đất nhỏ và chủ sở hữu nhà cá nhân thiếu những nguồn lực này. Họ không thể dễ dàng chuyển đổi ngôi nhà một gia đình thành tòa nhà chung cư hoặc không gian thương mại. Điều này tạo ra một hệ thống mà áp lực tài chính buộc phải bán cho các thực thể lớn hơn có thể phát triển đất đúng cách theo tiềm năng bị đánh thuế.
Lo Ngại Về Môi Trường Và Cộng Đồng
Việc thúc đẩy tối đa hóa việc sử dụng đất theo LVT đặt ra câu hỏi về việc bảo tồn không gian xanh và đặc trưng cộng đồng. Các công viên tư nhân, vườn cộng đồng và các khu dân cư mật độ thấp mang lại lợi ích chất lượng cuộc sống có thể biến mất dưới áp lực thuế để phát triển mọi lô đất đến tiềm năng kinh tế cao nhất.
Các hệ thống thuế tài sản hiện tại đã xem xét giá trị đất cùng với các cải thiện, cung cấp một cách tiếp cận cân bằng hơn. Nhiều khu vực tài phán đã tìm ra cách bảo tồn các không gian xanh quan trọng thông qua các quyền bảo tồn và quy hoạch, những công cụ có thể trở nên không hiệu quả dưới các hệ thống LVT thuần túy.
Kết Luận
Trong khi LVT vẫn hấp dẫn về mặt lý thuyết, những thách thức thực tế của việc triển khai dường như đáng sợ hơn so với những gì người ủng hộ thừa nhận. Khó khăn trong việc định giá chính xác, khả năng di dời các chủ sở hữu nhà tầng lớp trung lưu, và biến dạng thị trường không mong muốn cho thấy rằng các hệ thống thuế tài sản hiện có, mặc dù có những khuyết điểm, có thể cung cấp một cách tiếp cận cân bằng hơn để tài trợ cho các dịch vụ chính phủ đồng thời bảo tồn sự ổn định cộng đồng.
Cuộc tranh luận làm nổi bật một mô hình phổ biến trong chính sách kinh tế: các giải pháp hoạt động một cách tinh tế trên giấy thường tạo ra những vấn đề bất ngờ khi được áp dụng vào các tình huống thực tế phức tạp với các bên liên quan đa dạng và lợi ích cạnh tranh.
Tham khảo: Some arguments against a land value tax