Baltimore đang đối mặt với vấn đề định giá bất động sản nghiêm trọng khiến cuộc khủng hoảng xuống cấp đô thị trở nên tồi tệ hơn. Một báo cáo mới tiết lộ rằng các lô đất trống của thành phố đang bị định giá thấp một cách có hệ thống hàng trăm triệu đô la, tạo ra khoản trợ cấp thuế vô tình khuyến khích các chủ đất để mặc bất động sản bỏ trống thay vì phát triển chúng.
Vấn đề này được phát hiện thông qua phân tích của Center for Land Economics , cho thấy hơn 16.600 lô đất trống của Baltimore được định giá thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường thực tế. Điều này tạo ra động lực tiêu cực khi việc không làm gì với đất đai lại được thưởng về mặt tài chính, trong khi phát triển bất động sản lại bị trừng phạt một cách hiệu quả thông qua thuế cao hơn.
Thống kê Bất động sản Bỏ hoang tại Baltimore:
- Tổng số lô đất bỏ hoang: Hơn 16.600 lô
- Giá trị định giá hiện tại: 327 triệu USD
- Phần đất trống: 66 triệu USD
- Ước tính định giá thấp hơn thực tế: Lên đến 469 triệu USD
- Mức định giá thấp có thể điều chỉnh (các lô đất dân cư): 120 triệu USD
Khoảng cách định giá bất động sản tạo ra khoản trợ cấp khổng lồ
Quy mô vấn đề định giá của Baltimore trở nên rõ ràng khi so sánh các bất động sản lân cận. Tại khu phố Windsor Hills , một lô đất trống được định giá chỉ 17.000 đô la Mỹ (1 đô la mỗi foot vuông) trong khi các lô đất giống hệt bên cạnh có nhà được định giá 7 đô la mỗi foot vuông chỉ riêng phần đất. Khi lô đất trống vô giá trị đó được bán vào tháng 4 năm 2024, nó đạt mức 50.000 đô la Mỹ - gần gấp ba lần giá trị định giá.
Mô hình này lặp lại khắp thành phố. Báo cáo phát hiện rằng các lô đất trống được bán với giá trung bình gấp 8,33 lần giá trị định giá, với một số lô đạt tới 18 lần mức định giá chính thức. Một lô đất được định giá 3.500 đô la Mỹ gần đây đã bán với giá 57.500 đô la Mỹ. Tổng mức định giá thấp cho đất dân cư trống có thể lên tới 469 triệu đô la Mỹ, đại diện cho khoản trợ cấp ẩn khổng lồ cho đầu cơ bất động sản.
Đầu cơ bất động sản đề cập đến việc mua đất hoặc tòa nhà với ý định nắm giữ chúng để kiếm lợi nhuận trong tương lai thay vì sử dụng hoặc phát triển ngay lập tức.
So sánh Giá trị Định giá và Thị trường:
- Giá bán trung vị của lô đất trống: cao hơn 8,33 lần so với giá trị định giá
- Khoảng định giá thấp: từ 6 lần đến 18 lần giá trị định giá
- Ví dụ: Lô đất tại Windsor Hills được định giá 17.000 USD, bán với giá 50.000 USD
- Ví dụ: Lô đất tại Whittier Avenue được định giá 3.500 USD, bán với giá 57.500 USD
Cộng đồng tranh luận về giải pháp thuế giá trị đất
Những phát hiện này đã khơi dậy cuộc thảo luận sôi nổi về các biện pháp khắc phục tiềm năng, với nhiều người chỉ ra chủ nghĩa Georgism - một triết lý kinh tế ủng hộ việc đánh thuế giá trị đất thay vì cải tiến. Cách tiếp cận này sẽ loại bỏ hình phạt đối với việc phát triển bất động sản trong khi đảm bảo các lô đất trống trả phần thuế công bằng của họ.
Tuy nhiên, cộng đồng vẫn chia rẽ về chi tiết thực hiện. Những người chỉ trích lo ngại về tác động đến cư dân lâu năm, đặc biệt là các chủ nhà lớn tuổi có thể phải đối mặt với thuế cao hơn nếu giá trị đất xung quanh tăng lên. Những người ủng hộ phản bác rằng hệ thống hiện tại chuyển gánh nặng thuế một cách bất công lên các bất động sản có người ở trong khi trợ cấp cho việc tích trữ đất của các công ty.
Đầu cơ luôn phải là không có lợi nhuận và lý tưởng nhất là chúng ta nên điều chỉnh chống lại nó theo mọi cách thức. Tôi muốn hỏi việc nắm giữ một mảnh đất không sản xuất phục vụ mục đích gì cho xã hội ngoài việc là một phương tiện tài chính dễ bôi trơn?
Cuộc tranh luận phản ánh những căng thẳng rộng lớn hơn về chính sách phát triển đô thị, với một số người lập luận rằng đầu cơ xảy ra bởi vì bản thân việc phát triển đã trở nên quá rủi ro và đắt đỏ do các rào cản quy định.
Giải pháp đơn giản được đề xuất sử dụng dữ liệu thị trường
Thay vì đại tu toàn bộ hệ thống thuế, các nhà nghiên cứu đề xuất một giải pháp đơn giản: sử dụng bằng chứng thị trường thực tế để định giá các lô đất trống. Mô hình của họ tạo ra trung bình có trọng số không gian dựa trên năm giao dịch bán lô đất trống gần nhất, tạo trọng số lớn hơn cho các bất động sản gần hơn.
Cách tiếp cận này sẽ ngay lập tức đưa các mức định giá gần hơn với thực tế thị trường mà không cần thay đổi chính sách phức tạp. Phương pháp này đã chứng minh chính xác hơn nhiều so với các thực hành định giá hiện tại khi được kiểm tra so với giá bán thực tế. Chỉ riêng đối với các lô đất dân cư trống, điều này có thể sửa chữa khoảng 120 triệu đô la Mỹ định giá thấp.
Biện pháp khắc phục đối mặt với những thách thức thực tế, vì cơ quan định giá của Baltimore sẽ cần đại tu các phương pháp hiện tại dựa trên giá trị danh nghĩa hoặc tỷ lệ phần trăm tùy ý của tổng giá trị bất động sản. Tuy nhiên, yêu cầu pháp lý rằng các bất động sản phải được định giá theo giá trị thị trường cung cấp ủy quyền rõ ràng cho sự thay đổi.
Những tác động rộng lớn hơn mở rộng ra ngoài Baltimore , vì các vấn đề định giá tương tự có thể tồn tại ở các thành phố trên toàn quốc. Câu hỏi vẫn còn là liệu các chính quyền địa phương có giải quyết những khoản trợ cấp ẩn này cho tình trạng xuống cấp hay tiếp tục các chính sách vô tình thưởng cho việc bỏ bê bất động sản trong khi trừng phạt phát triển sản xuất.
Tham khảo: How Baltimore Assessments Accidentally Subsidize Blight—And How We Can Fix It