Khi luật nhà ở đầy tham vọng SB 79 của California có hiệu lực vào năm 2024, cộng đồng công nghệ và quy hoạch đô thị đang chia rẽ sâu sắc về khả năng giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở kinh niên của tiểu bang. Luật này, đơn giản hóa việc phát triển nhà ở giá rẻ gần các hành lang giao thông công cộng và các cơ sở giáo dục, đã châm ngòi cho những cuộc thảo luận sôi nổi về mật độ đô thị, quyền tài sản và tương lai của các thành phố tại California.
Xung Đột Cốt Lõi: Mật Độ so với Quyền Kiểm Soát Địa Phương
Trọng tâm của luật vào việc tăng mật độ nhà ở ở các khu vực đô thị lớn đã tạo ra một sự chia rẽ triết học rõ rệt. Những người ủng hộ lập luận rằng nhiều thập kỷ áp dụng quy hoạch phân khu hạn chế đã tạo ra một sự thiếu hụt nhà ở nhân tạo mà chỉ các biện pháp tăng mật độ mạnh mẽ mới có thể giải quyết. Những người phản đối cho rằng luật này làm suy yếu quyền kiểm soát địa phương và đe dọa đặc trưng cộng đồng.
Một bình luận viên đã tóm tắt lập luận ủng hộ tăng mật độ một cách ngắn gọn: Tăng mật độ là cách thực tế duy nhất để giải quyết vấn đề khả năng chi trả nhà ở. Quan điểm này xem SB 79 như một sự điều chỉnh cần thiết cho nhiều thập kỷ xây dựng không đủ, đặc biệt là ở các trung tâm đô thị giàu việc làm nơi nhu cầu nhà ở vượt xa nguồn cung.
Các điều khoản chống di dời trong SB 79 đại diện cho một sự cân bằng quan trọng. Luật này bắt buộc hỗ trợ tái định cư, nhà ở tạm thời và bồi thường cho các người thuê nhà bị di dời trong quá trình xây dựng. Những biện pháp bảo vệ này nhằm ngăn chặn chính những cộng đồng cần nhà ở giá rẻ bị đẩy ra khỏi khu vực trong quá trình phát triển.
Thách Thức Triển Khai và Thực Tế Chính Trị
Bất chấp các mục tiêu đầy tham vọng của luật, các bình luận viên bày tỏ sự hoài nghi về tác động ngay lập tức của nó. SB79 là một bước tiến tuyệt vời cho California, một người dùng lưu ý, nhưng sẽ phải mất nhiều thập kỷ để những thay đổi được cảm nhận. Tâm trạng này phản ánh sự hiểu biết rằng những thay đổi chính sách nhà ở vận hành trong khoảng thời gian dài, với các quy trình quy định và xây dựng phức tạp tạo ra những sự chậm trễ triển khai đáng kể.
Cuộc thảo luận thường xuyên chuyển hướng sang Proposition 13, biện pháp hạn chế thuế tài sản nổi tiếng của California. Một số bình luận viên lập luận rằng một cuộc cải cách nhà ở thực sự sẽ đòi hỏi phải giải quyết các khuyến khích của Prop 13 trong việc giữ lại các tài sản không được sử dụng hết công suất. Tuy nhiên, hầu hết thừa nhận khó khăn chính trị của thách thức này, với một người dùng lưu ý rằng Prop 13 là một văn bản mang tính tôn giáo ở California và rằng các nỗ lực bãi bỏ phải đối mặt với sự phản đối lớn từ các nhóm lợi ích cố hữu.
Chính quy trình cấp phép nổi lên như một nút thắt cổ chai lớn. Người dùng chia sẻ những câu chuyện về thời gian phê duyệt giấy phép kéo dài nhiều năm, với một bình luận viên lưu ý rằng căn nhà song lập mà tôi đang ở đã mất... 4-5 năm để xin giấy phép. Những sự chậm trễ hành chính này làm tăng đáng kể chi phí phát triển và giảm hiệu quả của các biện pháp đơn giản hóa như SB 79.
Lộ trình triển khai:
- Dự kiến triển khai đầy đủ mất từ 3-5 năm
- Các dự án phải được cấp phép đầy đủ và có giấy phép sau ngày 1 tháng 1 năm 2024 để đủ điều kiện
- Các thành phố phải sửa đổi luật phân vùng để cho phép các dự án SB 79
- Việc đơn giản hóa đánh giá môi trường áp dụng cho các dự án nhà ở giá rẻ đủ điều kiện
Cân Nhắc Về Môi Trường và Cơ Sở Hạ Tầng
Các điều khoản đơn giản hóa môi trường trong SB 79 tạo ra những phản ứng trái chiều. Trong khi những người ủng hộ ca ngợi các miễn trừ CEQA vì đã đẩy nhanh tốc độ phát triển bền vững, những người khác lại lo ngại về các tác động môi trường tiềm ẩn. Trọng tâm của luật vào phát triển hướng giao thông công cộng nhằm mục đích giảm số dặm phương tiện di chuyển và thúc đẩy các cộng đồng có thể đi bộ, phù hợp với các mục tiêu khí hậu của California.
Chi phí hạ tầng nổi lên như một mối quan tâm chính, đặc biệt liên quan đến quản lý nước mưa và các tiện ích khác. Một bình luận viên giải thích rằng chi phí phát triển tăng vọt một khi bạn vượt qua ngưỡng 1ac bởi vì sau đó bạn phải làm giấy phép về nước mưa, làm nổi bật cách các quy định về môi trường có thể vô tình định hình các mô hình phát triển theo cách làm tăng chi phí và giảm mật độ.
Các tiêu chuẩn lao động trong SB 79, yêu cầu mức lương phổ biến cho công nhân xây dựng, đã nhận được sự ủng hộ từ những người bình luận quan tâm đến việc bóc lột lao động. Các điều khoản này đảm bảo rằng việc thúc đẩy nhà ở giá rẻ không phải trả giá bằng sinh kế của công nhân xây dựng, mặc dù chúng có thể làm tăng nhẹ chi phí dự án.
Bối Cảnh Chính Sách Nhà Ở Rộng Lớn Hơn
Các bình luận viên thường xuyên đặt SB 79 trong bối cảnh những thách thức nhà ở rộng lớn hơn của California. Cuộc thảo luận tiết lộ những lo ngại sâu sắc về cách các mô hình nhập cư, sự tập trung việc làm và bảo vệ môi trường tương tác với nguồn cung nhà ở. Một số người dùng lập luận rằng chúng ta phải đối mặt với một tam giác sắt nơi chúng ta chỉ có thể đạt được hai trong số ba mục tiêu: nhà ở giá rẻ, mức nhập cư cao và bảo vệ môi trường.
Vai trò của giao thông công cộng trong chính sách nhà ở tỏ ra đặc biệt gây tranh cãi. Một số lo ngại rằng các yêu cầu về mật độ của SB 79 gần các trạm giao thông có thể đầu độc nguồn nước cho giao thông công cộng bằng cách khiến các cộng đồng phản đối hơn với các dự án giao thông mới. Những người khác phản bác rằng việc tăng mật độ thực sự sẽ củng cố các hệ thống giao thông công cộng bằng cách cung cấp nhiều hành khách hơn và sự ủng hộ về mặt chính trị.
Cuộc tranh luận cũng chạm đến những câu hỏi cơ bản về quyền tài sản và đặc trưng cộng đồng. Trong khi một số người xem quy hoạch khu vực chỉ có nhà đơn lẻ là một thứ xa xỉ không bền vững, những người khác coi nó là điều cần thiết cho chất lượng cuộc sống của họ. Sự căng thẳng giữa quyền tài sản cá nhân và nhu cầu nhà ở tập thể nằm ở trung tâm của cuộc khủng hoảng nhà ở tại California.
Các Điều Khoản Chính của SB 79:
- Áp dụng cho các thành phố lớn của California: Berkeley, Los Angeles, Sacramento, San Diego, San Francisco, Oakland
- Yêu cầu mật độ tối thiểu: 30 đơn vị/acre tại các thành phố có trên 500.000 dân, 20 đơn vị/acre tại các thành phố nhỏ hơn
- Nhắm đến các khu đất được quy hoạch cho văn phòng, bán lẻ hoặc bãi đỗ xe gần các cơ sở giáo dục đủ điều kiện
- Bao gồm yêu cầu về mức lương phổ biến cho công nhân xây dựng
- Bắt buộc các biện pháp bảo vệ chống di dời cư dân hiện tại
- Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2024
Kết Luận
SB 79 đại diện cho một sự thay đổi đáng kể trong cách tiếp cận chính sách nhà ở của California, nhưng cuộc thảo luận trong cộng đồng cho thấy sự chia rẽ sâu sắc về việc triển khai và các tác động lâu dài của nó. Trong khi hầu hết đồng ý rằng California đang phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng nhà ở nghiêm trọng, lại có rất ít sự đồng thuận về các giải pháp phù hợp. Thành công của luật sẽ không chỉ phụ thuộc vào các điều khoản của nó, mà còn vào cách các cộng đồng, nhà phát triển và chính quyền địa phương định hướng các sự đánh đổi phức tạp giữa mật độ, khả năng chi trả, bảo vệ môi trường và đặc trưng cộng đồng. Như một bình luận viên đã lưu ý, đây có khả năng sẽ là một cuộc cách mạng cháy âm ỉ trong lĩnh vực nhà ở hơn là một giải pháp tức thời.
Tham khảo: Everything You NEED To Know About SB 79