Một nghị sĩ Đảng Cộng hòa tại Florida đang cân nhắc đề xuất luật xóa bỏ các hiệp hội chủ nhà trên toàn bang, gọi chúng là một thí nghiệm thất bại khi cư dân phải đối mặt với các khoản phí tăng cao và tranh chấp pháp lý. Dân biểu Juan Carlos Porras từ Miami đã khơi mào cuộc tranh luận gay gắt về tương lai của HOA, hiện đang quản lý gần một nửa dân số Florida.
Đề xuất này được đưa ra khi các câu chuyện kinh hoàng về HOA gia tăng khắp bang. Từ một phụ nữ bị bỏ tù một tuần vì bãi cỏ màu nâu đến các chủ nhà đối mặt với việc tịch thu tài sản vì màu sơn, các cơ chế thực thi đã thu hút sự chỉ trích rộng rãi. Phí hàng tháng ở một số cộng đồng hiện vượt quá 600 đô la Mỹ, khiến cư dân đặt câu hỏi về việc tiền của họ được sử dụng ở đâu.
Thống kê HOA tại Florida:
- Gần 9,5 triệu người dân Florida sống trong các cộng đồng HOA (chiếm khoảng 50% dân số tiểu bang)
- Phí HOA hàng tháng dao động từ 175 USD theo quý đến hơn 700 USD mỗi tháng
- Một số cộng đồng duy trì quỹ dự trữ vượt quá 500.000 USD
Những thách thức thực tế của việc giải thể
Các cuộc thảo luận cộng đồng cho thấy sự phức tạp to lớn trong việc tháo dỡ các HOA hiện có. Các thành viên ban quản trị hiện tại chỉ ra những trách nhiệm cơ sở hạ tầng đáng kể cần được chuyển giao cho chính quyền địa phương. Bao gồm việc duy trì đường xá, hệ thống thoát nước, hồ bơi, phòng tập thể dục và các tiện ích chung khác. Một cán bộ HOA lưu ý cộng đồng của họ quản lý 500.000 đô la Mỹ tiền dự trữ và cơ sở hạ tầng đắt tiền như hệ thống đập tràn có chi phí thay thế lên đến 250.000 đô la Mỹ.
Khung pháp lý hiện tại cho việc giải thể HOA ở Florida chỉ đạo tài sản về ngân khố nhà nước thay vì trả lại tiền cho chủ nhà. Điều này tạo ra một khoản thu bất ngờ cho nhà nước trong khi để lại những cư dân đã đóng góp vào quỹ dự trữ trong nhiều thập kỷ mà không được bồi thường. Quá trình chuyển đổi cũng sẽ gây gánh nặng cho các quận với trách nhiệm đột ngột về đường xá, tiện ích và các tiện nghi mà họ chưa bao giờ lên kế hoạch duy trì.
Chi phí cơ sở hạ tầng chính do HOA quản lý:
- Thay thế hệ thống điều hòa: $50,000 USD
- Tái tạo bề mặt hồ bơi: $100,000 USD
- Sửa chữa hệ thống đập tràn: $250,000 USD
- Hệ thống HVAC cho tòa nhà cao tầng: $2-5 triệu USD
Bài toán khó về chung cư
Đề xuất này đối mặt với những thách thức đặc biệt đối với các chung cư và nhà liền kề, nơi có tường chung và hệ thống chung khiến việc quản lý tập thể trở nên thiết yếu. Florida phân biệt giữa HOA cho nhà ở riêng lẻ và Hiệp hội Chung cư (COA) cho các tòa nhà nhiều đơn vị. Vụ sập tại Surfside đã làm nổi bật tầm quan trọng then chốt của việc bảo trì tòa nhà đúng cách và tài trợ dự trữ cho các công việc sửa chữa kết cấu.
Quỹ dự trữ HOA cần được xem xét lại. Chúng tôi có dự trữ lành mạnh vì chúng tôi đã theo dõi các nghiên cứu dự trữ.
Các tòa nhà cao tầng cần hàng triệu đô la cho các hệ thống chính như thay thế HVAC, khiến một số hình thức lập kế hoạch tài chính tập thể trở nên không thể tránh khỏi. Nghị sĩ thừa nhận sự phức tạp này, tập trung chủ yếu vào HOA của nhà ở riêng lẻ làm mục tiêu ban đầu.
Phân biệt pháp lý tại Florida:
- HOA (Hiệp hội chủ nhà): Quản lý các cộng đồng nhà ở riêng lẻ
- COA (Hiệp hội chung cư): Quản lý các tòa nhà nhiều đơn vị với cấu trúc chung
- Luật giải thể hiện tại chỉ đạo tài sản HOA về nhà nước thay vì trả lại cho chủ nhà
Sự phụ thuộc vào chính quyền địa phương và yêu cầu của nhà phát triển
Nhiều cộng đồng tiết lộ rằng chính quyền địa phương thực sự buộc phải tạo HOA bằng cách từ chối tiếp nhận đường xá và cơ sở hạ tầng trong các dự án phát triển mới. Điều này chuyển chi phí bảo trì từ người nộp thuế sang cư dân trong khi cho phép các thành phố tránh trách nhiệm cơ sở hạ tầng dài hạn. Một số thành phố như Phoenix được báo cáo yêu cầu tất cả các dự án phát triển mới phải bao gồm HOA, tạo ra một hệ thống mà cư dân phải trả cả thuế và phí HOA cho các dịch vụ tương tự.
Sự sắp xếp này có lợi cho các nhà phát triển có thể duy trì tính thẩm mỹ của khu phố trong giai đoạn bán hàng, sau đó chuyển trách nhiệm liên tục cho cư dân. Tuy nhiên, nó tạo ra gánh nặng kép khi chủ nhà tài trợ cả dịch vụ thành phố thông qua thuế và bảo trì khu phố thông qua phí HOA.
Cải cách so với xóa bỏ
Trong khi lệnh cấm hoàn toàn tạo ra tiêu đề, nhiều cư dân và chuyên gia cho rằng các cải cách có mục tiêu có thể chứng minh là thực tế hơn. Hạn chế quyền hạn HOA đối với các quyết định tài sản cá nhân trong khi bảo tồn vai trò của họ trong việc duy trì các tiện ích thực sự được chia sẻ có thể giải quyết những lạm dụng tồi tệ nhất. Kiểm toán tài chính bắt buộc, giới hạn nhiệm kỳ cho các thành viên ban quản trị và hạn chế quyền hạn thực thi đại diện cho các phương pháp tiếp cận thay thế.
Cuộc tranh luận phản ánh những căng thẳng rộng lớn hơn về quản trị địa phương, quyền tài sản và tiêu chuẩn cộng đồng. Khi đề xuất tiến tới hành động lập pháp tiềm năng, nó sẽ kiểm tra liệu cơ quan lập pháp do Đảng Cộng hòa kiểm soát của Florida có sẵn sàng giải quyết việc tái cấu trúc phức tạp như vậy của quản trị dân cư ảnh hưởng đến hàng triệu cư dân hay không.
Tham khảo: Florida lawmaker floats ban on HOAs amid growing backlash