Hoa Kỳ đang đối mặt với tình trạng khẩn cấp thực sự về nhà ở, với giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với lạm phát chung trong thập kỷ qua. Trong khi việc Bộ trưởng Tài chính Scott Bessent thừa nhận cuộc khủng hoảng này đánh dấu một trường hợp hiếm hoi về tuyên bố tình trạng khẩn cấp chính xác, thì cuộc thảo luận cộng đồng lại bộc lộ những bất đồng sâu sắc về cả nguyên nhân và giải pháp.
Hôn nhân và hình thành hộ gia đình như giải pháp nhà ở
Một góc độ bất ngờ trong cuộc tranh luận về nhà ở tập trung vào những thay đổi trong mô hình hộ gia đình. Một số người cho rằng tỷ lệ kết hôn giảm và việc tăng các hộ gia đình một người đã làm tăng gấp đôi nhu cầu nhà ở so với các thế hệ trước. Một ngôi nhà điển hình những năm 1940 từng chứa các gia đình từ ba đến năm người giờ thường chỉ che chở một người. Tuy nhiên, quan điểm này phải đối mặt với sự phản đối từ những người chỉ ra rằng nhiều người trẻ đã chia sẻ nhà ở với bạn cùng phòng hoặc đã chuyển về sống với cha mẹ do chi phí cao. Thực tế phức tạp hơn những tính toán đơn giản về quy mô hộ gia đình.
Xu hướng Hình thành Hộ gia đình
- Tuổi trung bình kết hôn lần đầu tại US : Trên 30 tuổi (xu hướng tăng)
- Sử dụng nhà ở trong lịch sử: Những ngôi nhà thập niên 1940 từng có 3-5 người sinh sống, hiện nay thường chỉ có 1 người
- Sự thích ứng hiện tại: Sắp xếp nhiều người bạn cùng phòng, con cái trưởng thành sống cùng cha mẹ
- Tác động thuế: Kết hôn có thể mang lại khoản tiết kiệm thuế hàng nghìn đô la mỗi năm cho các cặp vợ chồng có thu nhập khác nhau
Mô hình nhà ở của Nhật Bản đưa ra cách tiếp cận thay thế
Cuộc thảo luận thường xuyên chuyển sang Nhật Bản như một ví dụ thành công ngược lại với chính sách nhà ở của Mỹ. Nhật Bản thực hiện luật quy hoạch đô thị ở cấp quốc gia thay vì kiểm soát địa phương, dẫn đến nhà ở rẻ hơn đáng kể mặc dù có tiêu chuẩn xây dựng chất lượng cao hơn. Các ngôi nhà của Nhật Bản có công nghệ tiên tiến như máy nước nóng không bồn chứa, máy giặt sấy tích hợp, ghế toilet có sưởi ấm với vòi xịt, và thiết kế phòng tắm tinh vi tách biệt việc tắm bồn và tắm vòi sen.
Bạn vẫn có thể thuê được những căn hộ nhỏ trong vòng 15 phút di chuyển bằng phương tiện công cộng đến trung tâm Tokyo trong những khu phố đẹp với giá dưới 400 đô la Mỹ mỗi tháng
Sự tương phản rõ rệt này làm nổi bật cách các lựa chọn chính sách, thay vì chỉ chi phí xây dựng, thúc đẩy khả năng chi trả nhà ở. Cách tiếp cận của Nhật Bản bao gồm các yêu cầu quy hoạch đô thị linh hoạt, quy trình cấp phép được đơn giản hóa, và sự tham gia tối thiểu của tòa án trong các quyết định phát triển.
So sánh Chi phí Nhà ở: US so với Japan
- Căn hộ Tokyo : dưới $400 USD/tháng trong phạm vi 15 phút từ trung tâm thành phố
- Mức tăng giá nhà trung bình tại US : Cao hơn đáng kể so với tỷ lệ lạm phát chung trong thập kỷ qua
- Quy hoạch đô thị Japanese : Kiểm soát cấp quốc gia so với kiểm soát cấp địa phương của US
- Thời gian xây dựng: Nhà ở Japanese được xây dựng để bền vững so với việc xây dựng nhanh "cấp độ nhà thầu" của US
Thủ phạm thực sự: Chính trị địa phương và hạn chế quy hoạch đô thị
Các thành viên cộng đồng xác định luật quy hoạch đô thị địa phương là rào cản chính đối với việc mở rộng nguồn cung nhà ở. Ngay cả những thành phố truyền thống có giá cả phải chăng ở Sunbelt như Atlanta , Houston , và Dallas cũng đã đạt đến giới hạn của việc mở rộng ngoại ô. Giải pháp đòi hỏi xây dựng nhà ở đa gia đình dày đặc hơn, gần trung tâm thành phố hơn, nhưng các chủ nhà hiện tại liên tục ngăn chặn những dự án phát triển như vậy để bảo vệ giá trị tài sản của họ.
Điều này tạo ra xung đột lợi ích cơ bản. Đối với hầu hết người Mỹ, ngôi nhà của họ đại diện cho tài sản lớn nhất và nguồn tài sản chính. Các chính sách sẽ làm cho nhà ở trở nên phải chăng hơn đồng thời sẽ giảm giá trị tài sản ròng của các chủ nhà hiện tại, tạo ra sự kháng cự chính trị đối với những thay đổi cần thiết.
Những Khác Biệt Chính Sách Chủ Chốt
- Japan: Yêu cầu quy hoạch vùng lỏng lẻo, cấp phép nhanh chóng, tòa án ít can thiệp, tiêu chuẩn quốc gia
- United States: Kiểm soát quy hoạch vùng cấp địa phương, quy trình cấp phép kéo dài, thường xuyên có tranh chấp pháp lý, yêu cầu bãi đậu xe
- Lập trường của Project 2025: Phản đối sự can thiệp của liên bang vào quy hoạch vùng nhà ở đơn lẻ, ủng hộ quyền kiểm soát địa phương
Chi phí xây dựng và mối quan ngại về chất lượng
Cuộc tranh luận cũng bộc lộ sự thất vọng với chất lượng xây dựng hiện đại của Mỹ. Nhiều người chỉ ra các vật liệu cấp độ nhà thầu và thời gian xây dựng vội vàng ưu tiên lợi nhuận của nhà phát triển hơn độ bền lâu dài. Những ngôi nhà mới thường yêu cầu sửa chữa rộng rãi chỉ trong vài năm, tương phản rõ rệt với các hệ thống tinh vi, đáng tin cậy được tìm thấy trong xây dựng của Nhật Bản.
Chi phí vật liệu thực sự đã tăng theo lạm phát, nhưng các thành viên cộng đồng cho rằng sự phức tạp quy định, quy trình cấp phép kéo dài, và yêu cầu bãi đậu xe đóng góp đáng kể hơn vào chi phí nhà ở so với nguyên vật liệu thô. Tình trạng thiếu lao động trong xây dựng, có thể trở nên tồi tệ hơn do hạn chế nhập cư, thêm một lớp chi phí khác.
Con đường phía trước vẫn không rõ ràng
Trong khi tình trạng khẩn cấp về nhà ở là có thật và được thừa nhận rộng rãi, các giải pháp vẫn còn thách thức về mặt chính trị. Can thiệp liên bang vào luật quy hoạch đô thị địa phương phải đối mặt với sự kháng cự mạnh mẽ, đặc biệt từ các nhóm bảo thủ ưu tiên kiểm soát địa phương và bảo tồn nhà ở một gia đình. Trong khi đó, các chính sách như thuế quan đối với gỗ Canada và khả năng trục xuất công nhân xây dựng có thể làm tồi tệ hơn tình trạng thiếu nguồn cung.
Cuộc thảo luận cộng đồng bộc lộ một cuộc khủng hoảng nhà ở mở rộng ra ngoài cung và cầu đơn giản. Nó phản ánh những câu hỏi sâu sắc hơn về kỳ vọng lối sống của Mỹ, cơ chế lưu trữ tài sản, và sự cân bằng giữa kiểm soát địa phương và nhu cầu nhà ở quốc gia. Nếu không giải quyết những căng thẳng cơ bản này, tình trạng khẩn cấp có thể tiếp tục bất kể giải pháp chính trị nào được thử nghiệm.
Tham khảo: Yes, America Has a Housing Emergency