Thị trường cho thuê tại Denver đang trải qua đợt giảm giá bền vững đầu tiên trong 15 năm, với giá thuê trung bình giảm 3.7% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 1,832 đô la Mỹ mỗi tháng trong quý II năm 2024. Mức giảm này xảy ra khi khoảng 20,000 căn hộ mới tràn ngập thị trường, tạo ra tình trạng dư thừa nhà ở khiến các chủ nhà phải giảm giá và đưa ra những ưu đãi hấp dẫn để thu hút người thuê.
Diễn biến này đã khơi dậy lại cuộc tranh luận sôi nổi trong giới công nghệ và chính sách nhà ở về việc liệu việc tăng nguồn cung nhà ở có thể thực sự giải quyết khủng hoảng khả năng chi trả tại các thành phố nổi tiếng hay không.
Thống kê chính thị trường cho thuê Denver (Q2 2024)
- Giá thuê trung bình: 1.832 USD mỗi tháng (giảm 71 USD so với năm trước)
- Mức giảm giá thuê theo năm: 3,7%
- Số căn hộ mới được bổ sung trong năm 2024: ~20.000 căn (khoảng 5% tổng nguồn cung nhà ở)
- Tỷ lệ trống: 6,4% toàn khu vực đô thị (giảm từ 7% trong Q1)
- Tỷ lệ trống cao nhất theo loại căn hộ: Studio với 8,4%
 |
|---|
| Một công trường xây dựng ở Denver làm nổi bật dòng chảy các căn hộ mới đang thay đổi động lực thị trường cho thuê |
Kinh tế học cung cầu trong thực tế
Tình hình tại Denver đóng vai trò như một trường hợp thử nghiệm thực tế cho lý thuyết kinh tế học nhà ở. 20,000 căn hộ mới chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung nhà ở của Denver, và phản ứng giá cả tức thì đã chứng thực cho những người ủng hộ nhà ở theo hướng cung. Các cuộc thảo luận cộng đồng nổi bật điều này như bằng chứng cho thấy các nguyên lý kinh tế cơ bản áp dụng cho thị trường nhà ở, bất chấp những tuyên bố rằng bất động sản hoạt động khác biệt so với các mặt hàng khác.
Tuy nhiên, cuộc tranh luận mở rộng ra ngoài việc đơn thuần tăng nguồn cung. Những người chỉ trích chỉ ra khái niệm về nhu cầu cảm ứng, lập luận rằng giá thuê thấp hơn sẽ đơn giản chỉ thu hút thêm nhiều người đến Denver, cuối cùng đẩy giá cả trở lại mức cao. Mối quan ngại này phản ánh những câu hỏi rộng lớn hơn về việc liệu các thành phố nổi tiếng có thể đạt được khả năng chi trả thực sự thông qua việc xây dựng đơn thuần hay không.
Tỷ lệ trống theo Quận
- Tỷ lệ trống thấp nhất: Boulder , Broomfield , Jefferson County (cùng ở mức 5.2%)
- Tỷ lệ trống cao nhất: Arapahoe County (7.1%)
- Kế hoạch xây dựng: Giảm khoảng 33% so với đỉnh năm 2023
- Lần đầu tiên giá thuê giảm liên tục tại Denver : 15 năm
 |
|---|
| Một công nhân xây dựng tại công trường phản ánh sự phát triển đáng kể tác động đến giá thuê nhà ở Denver |
Tranh cãi về nhu cầu cảm ứng
Lập luận về nhu cầu cảm ứng đã khơi dậy những cuộc thảo luận đặc biệt sôi nổi trong giới quan sát chính sách nhà ở. Một số người lập luận rằng việc làm cho Denver trở nên dễ chi trả hơn sẽ chắc chắn thu hút cư dân mới, làm mất đi lợi ích của việc tăng nguồn cung. Những người khác phản bác rằng hiện tượng này, dù có thật, không làm mất hiệu lực của lợi ích từ việc xây dựng thêm nhà ở.
Cuộc tranh luận cộng đồng tiết lộ sự hiểu biết sâu sắc rằng nhu cầu cảm ứng hoạt động giống như độ co giãn của giá hơn là sự phủ định hoàn toàn các tác động của nguồn cung. Ngay cả khi có cư dân mới bị thu hút đến Denver, nguồn cung tăng vẫn mang lại lợi ích ròng bằng cách cho phép nhiều người hơn sống tại các địa điểm mong muốn mà không phải di dời cư dân hiện tại.
Tác động rộng lớn hơn đối với chính sách nhà ở
Trường hợp nghiên cứu Denver có những tác động mở rộng ra xa ngoài thị trường cho thuê. Các cuộc thảo luận đã rút ra những điểm tương đồng với các lĩnh vực khác, đặc biệt là chăm sóc sức khỏe, nơi các động lực cung-cầu tương tự về mặt lý thuyết có thể áp dụng. Một số người đề xuất rằng việc tăng nguồn cung các chuyên gia y tế có thể giảm chi phí chăm sóc sức khỏe hiệu quả hơn so với các khoản trợ cấp phía cầu như mở rộng bảo hiểm.
Cung và cầu 101 tiếp tục có hiệu quả. Kỳ lạ thay, ngay cả khi bạn chỉ xây dựng nhà ở với giá thị trường, nhà ở vẫn trở nên dễ chi trả hơn.
Cuộc trò chuyện cũng đề cập đến tính bền vững chính trị của các chính sách nhà ở. Những câu hỏi nảy sinh về việc liệu việc giảm giá thuê có xung đột với nhu cầu thu nhập từ cho thuê của người về hưu hay mong muốn tăng giá trị bất động sản của chủ nhà hay không, làm nổi bật nền kinh tế chính trị phức tạp của cải cách nhà ở.
 |
|---|
| Một cuộc biểu tình giải quyết các vấn đề về khả năng tiếp cận phản ánh những lo ngại của cộng đồng về tác động của thị trường cho thuê đang thay đổi ở Denver |
Nhìn về phía trước
Trong khi việc giảm giá thuê tại Denver thể hiện tiến bộ, các nhà quan sát cộng đồng lưu ý rằng giá thuê trung bình 1,832 đô la Mỹ vẫn không thể chi trả được đối với nhiều cư dân có thu nhập trung vị của thành phố là 54,300 đô la Mỹ. Đường ống xây dựng mới đã bắt đầu chậm lại, với các dự án đang xây dựng giảm một phần ba so với đỉnh năm 2023, cho thấy sự cứu trợ này có thể chỉ là tạm thời.
Thí nghiệm Denver chứng minh rằng việc xây dựng nhà ở quy mô lớn có thể tác động có ý nghĩa đến giá thuê, ngay cả tại các thị trường rất được ưa chuộng. Việc liệu mô hình này có thể được nhân rộng ở nơi khác hay không phụ thuộc phần lớn vào ý chí chính trị địa phương để phê duyệt các mức độ phát triển tương tự. Hiện tại, người thuê nhà tại Denver đang trải nghiệm hương vị đầu tiên của sự cứu trợ thị trường nhà ở trong hơn một thập kỷ, cung cấp dữ liệu có giá trị cho cuộc tranh luận nhà ở quốc gia đang diễn ra.
Tham khảo: Denver rent is back to 2022 prices