Cuộc tranh luận lâu đời về việc thuê nhà hay mua nhà đã trở nên cấp bách hơn khi chi phí nhà ở tăng vọt trên các thị trường lớn. Trong khi các máy tính tài chính và bảng tính cố gắng đưa ra những câu trả lời rõ ràng, thì những trải nghiệm thực tế từ các chủ nhà và người thuê nhà lại vẽ nên một bức tranh phức tạp hơn nhiều về những gì thúc đẩy các quyết định thay đổi cuộc sống này.
Các Yếu Tố Hành Vi Quan Trọng Hơn Toán Học Thuần Túy
Cuộc thảo luận cho thấy rằng các cân nhắc về cảm xúc và lối sống thường có trọng lượng lớn hơn các tính toán tài chính thuần túy khi lựa chọn giữa thuê và mua nhà. Nhiều người mua nhà dựa trên khoảng cách đến nơi làm việc, chất lượng trường học và sức hấp dẫn của khu phố hơn là tiềm năng đầu tư. Cách tiếp cận cảm xúc này thường dẫn đến việc mua quá mức - lựa chọn những bất động sản vượt quá nhu cầu thực tế nhưng phù hợp với lối sống khao khát.
Các thành viên cộng đồng chia sẻ những trải nghiệm tương phản làm nổi bật sự phân chia hành vi này. Một số người thuê nhà đánh giá cao sự linh hoạt để di chuyển vì cơ hội nghề nghiệp hoặc thu nhỏ quy mô trong thời kỳ khó khăn tài chính. Những người khác lại coi trọng sự ổn định của việc sở hữu nhà, đặc biệt là đối với các gia đình có con em được hưởng lợi từ các khu phố và trường học ổn định.
Các Yếu Tố Nhân Khẩu Học
- Tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu: 35 tuổi
- Tuổi trung bình sinh con đầu lòng: 27 tuổi
- Tính di động địa lý: 60% người America sống trong phạm vi 10 dặm từ nơi sinh
- 80% người America sống trong phạm vi 100 dặm từ nơi sinh
- Khoảng cách tài sản giữa chủ nhà và người thuê nhà: Lợi thế đáng kể cho chủ nhà về trung bình
Lợi Thế Đòn Bẩy và Bảo Vệ Chống Lạm Phát
Một trong những lập luận thuyết phục nhất cho việc sở hữu nhà xuất phát từ cấu trúc tài chính độc đáo của các khoản thế chấp. Không giống như các khoản đầu tư khác, nhà ở cho phép người mua tận dụng số tiền vay lớn với lãi suất tương đối thấp. Một chủ nhà với khoản thế chấp lãi suất cố định về cơ bản đã khóa chi phí nhà ở của họ chống lại lạm phát, trong khi người thuê nhà phải đối mặt với mức tăng hàng năm có thể vượt xa mức tăng lương.
Khoản thế chấp của tôi là 1.800 đô la Mỹ một tháng và để thuê chỗ ở của tôi bây giờ ít nhất là 6.000 đô la Mỹ mỗi tháng. Tôi thích biết rằng khoản thanh toán hàng tháng của mình không thể tăng lên.
Sự bảo vệ này trở nên đặc biệt có giá trị theo thời gian, như được chứng minh bởi nhiều thành viên cộng đồng đã đảm bảo các khoản thế chấp ở mức lãi suất thấp nhất lịch sử và hiện tại trả ít hơn đáng kể so với giá thuê hiện tại cho các bất động sản tương đương.
Các Cân nhắc Tài chính Chính
- Lãi suất thế chấp: Mức thấp kỷ lục trong thời COVID so với lãi suất cao hơn hiện tại
- Chi phí giao dịch: Phí hoa hồng khoảng 5% cho việc mua/bán
- Thuế tài sản và bảo hiểm: Tăng hàng năm ảnh hưởng đến cả chủ sở hữu và người thuê
- Lợi thế đòn bẩy: Khả năng vay số tiền lớn cho bất động sản so với các khoản đầu tư khác
- Lợi ích thuế: Chủ yếu có sẵn cho những người nộp thuế theo từng khoản (~10% số người nộp)
Thực Tế Địa Lý và Thời Điểm Thị Trường
Phương trình thuê-so-với-mua thay đổi đáng kể theo địa điểm và thời điểm. Ở một số thành phố châu Âu, tỷ lệ thuê-giá thuận lợi khiến việc thuê nhà trở nên hấp dẫn về mặt tài chính, trong khi một số thị trường Bắc Mỹ lại ủng hộ mạnh mẽ việc sở hữu. Cuộc thảo luận cộng đồng tiết lộ sự khác biệt khu vực rõ rệt, với một số khu vực trải qua chi phí thuê nhà vượt quá các khoản thanh toán thế chấp hàng nghìn đô la Mỹ mỗi tháng.
Thời điểm thị trường cũng đóng một vai trò quan trọng mà các mô hình tài chính thuần túy thường đánh giá thấp. Những người mua trước khi giá tăng vọt gần đây được hưởng lợi thế đáng kể, trong khi những người mua hiện tại phải đối mặt với lãi suất cao hơn và giá trị bất động sản tăng cao. Yếu tố thời điểm này tạo ra một yếu tố may mắn làm phức tạp bất kỳ lời khuyên phổ quát nào về quyết định nhà ở.
Biến động chi phí nhà ở theo khu vực
- Khu vực Seattle : Việc bán nhà liền kề chậm lại đáng kể sau đại dịch COVID
- Thị trường California : Giá bất động sản tăng từ $650K USD lên $4.3M USD trong khoảng ~14 năm
- Các thành phố châu Âu: Giá mua $600K USD so với tiền thuê hàng tháng $1,500 USD
- Thị trường Canada : Khoản vay thế chấp $300 USD so với thu nhập cho thuê $2,000 USD
Chi Phí Ẩn và Rủi Ro Của Cả Hai Lựa Chọn
Cả việc thuê và mua đều mang theo những rủi ro không xuất hiện trong các so sánh tài chính tiêu chuẩn. Chủ nhà phải đối mặt với chi phí bảo trì bất ngờ, tăng thuế tài sản và khả năng suy thoái thị trường có thể khiến họ mắc kẹt trong các khoản thế chấp dưới nước. Người thuê nhà phải đối phó với rủi ro di dời, không thể sửa đổi không gian sống của họ và căng thẳng tâm lý từ các sắp xếp nhà ở không thường xuyên.
Cuộc thảo luận làm nổi bật cách những yếu tố ẩn này có thể thay đổi đáng kể phương trình tài chính. Một đường ống nước vỡ trong căn hộ chung cư có thể tốn hàng chục nghìn đô la Mỹ, trong khi một người thuê nhà đối mặt với việc trục xuất đột ngột có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các lựa chọn thay thế giá cả phải chăng trong thị trường chật hẹp.
Kết Luận
Quyết định nhà ở cuối cùng phụ thuộc vào hoàn cảnh cá nhân, khả năng chấp nhận rủi ro và giai đoạn cuộc sống hơn là các nguyên tắc tài chính phổ quát. Trong khi các mô hình toán học cung cấp khung hữu ích, những trải nghiệm cộng đồng chứng minh rằng các yếu tố hành vi, thời điểm thị trường và ưu tiên cá nhân thường quyết định kết quả thực tế. Thành công trong cả hai con đường đòi hỏi sự tự đánh giá trung thực về kỷ luật tài chính, sở thích lối sống và mục tiêu dài hạn hơn là tuân theo lời khuyên một-kích-cỡ-phù-hợp-tất-cả.
Tham khảo: My Thoughts on Renting Versus Buying