Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở đã châm ngòi cho cuộc tranh luận gay gắt về nguyên nhân thực sự của nó, với các cộng đồng chia rẽ giữa việc đổ lỗi cho các công ty quỹ đầu tư tư nhân và giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung cơ bản. Trong khi các nhà đầu tư tổ chức như Blackstone đã trở thành những người chơi nổi bật trong thị trường cho thuê nhà đơn lập, nghiên cứu mới cho thấy tác động của họ có thể nhỏ hơn so với những gì thường được tin tưởng.
Thị Phần Hạn Chế Của Quỹ Đầu Tư Tư Nhân
Bất chấp mối lo ngại rộng rãi về việc các chủ nhà doanh nghiệp mua lại các khu phố, các con số lại kể một câu chuyện khác. Các nhà đầu tư tổ chức lớn sở hữu khoảng 350.000 ngôi nhà trên toàn quốc, chiếm chưa đến 1% tổng số bất động sản cho thuê nhà đơn lập. Tại các thị trường lớn, quyền sở hữu tổ chức thường dao động từ 1% đến 2% tổng nguồn cung nhà ở có sẵn. Dấu ấn tương đối nhỏ này thách thức câu chuyện rằng các công ty quỹ đầu tư tư nhân là động lực chính gây ra tình trạng không đủ khả năng chi trả nhà ở.
Sự tăng trưởng của đầu tư tổ chức bắt đầu sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, khi các bất động sản bị tịch thu trở nên có sẵn với số lượng lớn. Các công ty như Blackstone đã tận dụng cơ hội này, tạo ra các sản phẩm tài chính cho phép họ chứng khoán hóa thu nhập cho thuê và mở rộng danh mục đầu tư của mình. Tuy nhiên, ngay cả sau hơn một thập kỷ tăng trưởng, sự hiện diện trên thị trường của họ vẫn hạn chế so với các chủ nhà cá nhân và chủ nhà nhỏ lẻ.
Thống kê Sở hữu Nhà ở của Private Equity
- Tổng số nhà được sở hữu bởi 5 nhà đầu tư tổ chức hàng đầu: ~350.000 (dưới 1% tổng số nhà ở cho thuê đơn lẻ trên toàn quốc)
- Thị phần của nhà đầu tư tổ chức tại các thành phố lớn: 1-2% tổng số nhà ở cho thuê đơn lẻ
- Tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Mỹ: ~65%
- Tiến trình tăng trưởng: Từ gần như không sở hữu vào năm 2000 đến 350.000 ngôi nhà vào năm 2020
Thực Tế Về Thiếu Hụt Nguồn Cung
Các cuộc thảo luận cộng đồng ngày càng chỉ ra nguồn cung nhà ở là vấn đề cơ bản. Kể từ những năm 1970, Hoa Kỳ đã liên tục xây dựng ít nhà hơn so với tốc độ tăng trưởng dân số so với các thập kỷ trước. Tình trạng thiếu hụt này tạo ra sự cạnh tranh thúc đẩy giá cả tăng cao bất kể ai sở hữu các bất động sản đó.
Nếu một ngôi nhà là một khoản đầu tư, bạn và mọi chủ nhà khác đều có động cơ giữ nguồn cung thấp và nhu cầu cao. Điều này cuối cùng thúc đẩy các phiếu bầu, vận động hành lang và các chính sách ngăn chặn việc xây dựng nhà ở.
Các luật phân vùng địa phương và quy định xây dựng thường ngăn chặn việc xây dựng các lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng như nhà đôi, nhà phố và các tòa nhà chung cư nhỏ. Nhiều khu phố giàu có tích cực chống lại phát triển mới, với các chủ nhà hiện tại tìm cách bảo vệ giá trị bất động sản của họ bằng cách hạn chế nguồn cung. Điều này tạo ra một chu kỳ mà nhà ở trở nên ngày càng đắt đỏ và độc quyền.
Xu hướng Cung cấp Nhà ở
- Khởi công nhà ở trong thập niên 1970: Thấp nhất từ trước đến nay bất chấp tăng trưởng dân số
- Khởi công nhà ở 2012-2019: Dao động từ 600.000-850.000 đơn vị hàng năm
- Ví dụ về Austin, TX : 9,9 đơn vị nhà ở nhiều gia đình được cấp phép trên 1.000 cư dân (2021-2023)
- Tác động đến giá thuê Austin : Giảm 7,3% giá thuê trung bình trong một năm do tăng nguồn cung
Vấn Đề Tư Duy Đầu Tư
Khái niệm về nhà ở như một phương tiện đầu tư đã trở nên ăn sâu vào văn hóa Mỹ, tạo ra các động cơ tiêu cực trong toàn bộ thị trường. Khi nhà ở vừa phục vụ như nơi trú ẩn vừa là công cụ xây dựng tài sản chính cho các gia đình tầng lớp trung lưu, các chủ nhà tự nhiên chống lại các chính sách có thể làm giảm giá trị bất động sản, ngay cả khi những chính sách đó có thể cải thiện khả năng chi trả tổng thể.
Tư duy đầu tư này ảnh hưởng đến mọi người từ các chủ nhà cá nhân đến các tổ chức lớn. Kỳ vọng về sự tăng giá liên tục thúc đẩy hành vi đầu cơ và khiến việc thực hiện các giải pháp có thể tăng nguồn cung nhà ở và giảm chi phí trở nên khó khăn về mặt chính trị.
Các Giải Pháp Tiềm Năng Và Đánh Đổi
Các cộng đồng đang khám phá nhiều cách tiếp cận khác nhau để giải quyết khả năng chi trả nhà ở, từ việc đánh thuế các bất động sản không do chủ sở hữu chiếm dụng đến việc đơn giản hóa phê duyệt xây dựng. Một số đề xuất các biện pháp quyết liệt như kiểm soát giá thuê hoặc hạn chế quyền sở hữu doanh nghiệp, mặc dù các nhà kinh tế cảnh báo những điều này có thể làm giảm nguồn cung và chất lượng nhà ở trong khi chủ yếu có lợi cho các hộ gia đình giàu có.
Các giải pháp hứa hẹn nhất tập trung vào việc tăng sản xuất nhà ở thông qua cải cách phân vùng và giảm các rào cản quy định. Các thành phố như Austin, Texas đã chứng minh rằng việc xây dựng nhanh chóng các đơn vị mới thực sự có thể làm giảm giá thuê, cung cấp một mô hình cho các thị trường khác đối mặt với những thách thức tương tự.
Cuộc tranh luận phản ánh một căng thẳng rộng lớn hơn giữa việc giải quyết các mối lo ngại về khả năng chi trả ngay lập tức và thực hiện các cải cách cơ cấu dài hạn. Trong khi quyền sở hữu quỹ đầu tư tư nhân tạo ra các tiêu đề và sự chú ý chính trị, tình trạng thiếu hụt nguồn cung cơ bản đòi hỏi các thay đổi chính sách bền vững có thể mất nhiều năm mới cho thấy kết quả.
Tham khảo: Here's what happens when private equity buys homes in your neighborhood