California đã thực hiện một bước tiến táo bạo nhằm giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở bằng cách thông qua Dự luật Th参议院 79, một đạo luật ghi đè các luật phân vùng địa phương để cho phép phát triển nhà ở dày đặc lên đến chín tầng gần các trung tâm giao thông công cộng trên toàn bang. Dự luật này, được Thượng nghị sĩ Scott Wiener của San Francisco ủng hộ, đại diện cho một trong những nỗ lực đầy tham vọng nhất do nhà nước áp đặt nhằm tăng mật độ nhà ở trong những năm gần đây, nhưng nó đã châm ngòi cho những cuộc tranh luận sôi nổi trong cộng đồng về sự cân bằng giữa nhu cầu nhà ở và quyền tự chủ địa phương.
Tiến trình Lập pháp và Kết quả Bỏ phiếu
- Thượng viện California: Thông qua với tỷ lệ 21 ủng hộ, 8 phản đối (phiếu bỏ phiếu thống nhất cuối cùng)
- Hạ viện California: Thông qua với tỷ lệ 41 ủng hộ, 17 phản đối
- Hội đồng Thành phố Los Angeles: Nghị quyết phản đối với tỷ lệ 8 ủng hộ, 5 phản đối
- Bước tiếp theo: Trên bàn làm việc của Thống đốc Gavin Newsom vào tháng 10 năm 2023
Phát triển định hướng giao thông tạo ra cơ hội xây dựng mới
Đạo luật này thiết lập một hệ thống phân cấp dựa trên khoảng cách đến các loại phương tiện giao thông khác nhau. Các tuyến đường sắt nặng như tuyến B và D của LA Metro cho phép xây dựng các tòa nhà cao nhất - lên đến chín tầng ngay sát các ga, giảm dần xuống sáu tầng trong phạm vi nửa dặm. Đường sắt nhẹ và các tuyến xe buýt chuyên dụng cho phép các tòa nhà thấp hơn một chút, từ tám tầng gần ga đến năm tầng ở mốc nửa dặm. Cách tiếp cận này nhằm tập trung nhà ở mới nơi cư dân có thể dễ dàng tiếp cận giao thông công cộng nhất, có khả năng giảm sự phụ thuộc vào ô tô.
Các cuộc thảo luận cộng đồng cho thấy phản ứng trái chiều đối với chiến lược tập trung vào giao thông này. Một số cư dân lo ngại rằng khía cạnh giao thông có thể gây hiểu lầm, vì nhiều khu vực được chỉ định để phát triển vẫn phụ thuộc rất nhiều vào ô tô cho việc di chuyển hàng ngày. Những người khác chỉ ra các ví dụ thành công ở các thành phố như San Francisco , nơi xe điện và xe buýt được sử dụng nhiều trong giờ cao điểm, chứng minh rằng mọi người thực sự tận dụng phương tiện giao thông hiện có khi có sẵn.
Giới hạn chiều cao tòa nhà theo loại hình giao thông công cộng và khoảng cách
| Loại hình giao thông công cộng | Liền kề nhà ga | Trong phạm vi 0.25 dặm | Trong phạm vi 0.5 dặm |
|---|---|---|---|
| Cấp 1 (Đường sắt hạng nặng - tuyến B, D) | 9 tầng | 7 tầng | 6 tầng |
| Cấp 2 (Đường sắt nhẹ - tuyến A, C, E, I, K + xe buýt chuyên dụng) | 8 tầng | 6 tầng | 5 tầng |
Sự phản đối địa phương gặp phải ưu tiên nhà ở của bang
Dự luật đã phải đối mặt với sự phản kháng đáng kể từ các chính quyền địa phương và các nhóm cộng đồng, những người coi đây là sự can thiệp quá mức của bang. Hội đồng thành phố Los Angeles đã bỏ phiếu 8 chống 5 đối với đạo luật này, với các thành viên hội đồng gọi đây là một lệnh áp đặt một kích cỡ phù hợp với tất cả từ Sacramento và yêu cầu miễn trừ dựa trên kế hoạch nhà ở được bang phê duyệt hiện tại của họ. Các cuộc biểu tình đã bùng nổ ở các cộng đồng như Pacific Palisades và San Diego , nơi cư dân lo sợ những thay đổi sẽ thay đổi căn bản tính chất của các khu dân cư một gia đình.
Tuy nhiên, những người ủng hộ lập luận rằng các biện pháp quyết liệt là cần thiết do cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nghiêm trọng của California . Đạo luật đã có được động lực quan trọng khi State Building and Construction Trades Council đảo ngược sự phản đối của mình để đổi lấy các sửa đổi yêu cầu tuyển dụng công đoàn cho một số dự án nhất định, làm nổi bật cách các cân nhắc về lao động có thể thay đổi động lực chính trị xung quanh chính sách nhà ở.
Phong trào cải cách nhà ở rộng lớn hơn đạt được sức hút
Cách tiếp cận của California phản ánh một xu hướng ngày càng tăng trên khắp Bờ Tây, với Oregon và Washington thực hiện các cải cách tương tự trong những năm gần đây. Oregon đã hợp pháp hóa các căn hộ bốn đơn vị và các loại nhà ở hiệu quả khác trên khắp các thành phố, trong khi Washington đã theo đuổi việc tăng mật độ tương tự. Những nỗ lực phối hợp này cho thấy sự nhận thức trong khu vực rằng các cách tiếp cận phân vùng truyền thống đã thất bại trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Phản ứng của cộng đồng tiết lộ những chia rẽ triết học sâu sắc hơn về phát triển đô thị. Trong khi một số người ủng hộ việc bãi bỏ hoàn toàn luật phân vùng để cho phép các lực lượng thị trường thúc đẩy khả năng chi trả, những người khác lo lắng về việc tập trung lợi ích giữa các nhà phát triển bất động sản thay vì cư dân đang tìm kiếm nhà ở. Có mối quan tâm đặc biệt về việc liệu việc tập trung vào các đơn vị một và hai phòng ngủ có phục vụ đầy đủ các gia đình đang tìm kiếm không gian lớn hơn hay không.
SB 79 là những gì chúng tôi đã làm việc hướng tới trong một thập kỷ — nhà ở mới bên cạnh các ga tàu được sử dụng thường xuyên nhất của chúng tôi. Dự luật này có tiềm năng mở khóa hàng trăm nghìn ngôi nhà đa gia đình mới.
Các Điều Khoản Chính cho Phê Duyệt Đơn Giản Hóa
- Phê Duyệt Bộ Trưởng: Các dự án đáp ứng tiêu chí khách quan phải được phê duyệt mà không cần quyền quyết định của thành phố
- Phê Duyệt Tự Động: Các dự án được coi là đã phê duyệt nếu thành phố không hành động trong thời hạn quy định
- Bảo Vệ CEQA: Các phê duyệt bộ trưởng được bảo vệ khỏi các vụ kiện theo Đạo Luật Chất Lượng Môi Trường California
- Yêu Cầu Bãi Đỗ Xe: Giảm hoặc loại bỏ yêu cầu tối thiểu về bãi đỗ xe gần các trạm giao thông công cộng
- Yêu Cầu Công Đoàn: Một số dự án phải sử dụng lao động công đoàn theo các sửa đổi
Thách thức triển khai và tác động tương lai
Đạo luật bao gồm các điều khoản được thiết kế để hợp lý hóa quy trình phê duyệt và hạn chế các thách thức pháp lý. Các dự án đáp ứng tiêu chí khách quan phải nhận được sự phê duyệt bộ trưởng, có nghĩa là các thành phố không thể thực hiện quyền tự do trong việc từ chối chúng. Nếu các thành phố không phê duyệt các dự án đủ điều kiện trong khung thời gian quy định, chúng sẽ tự động được coi là đã phê duyệt. Những cơ chế này nhằm ngăn chặn sự chậm trễ kéo dài mà từ lâu đã làm khốn khổ việc phát triển nhà ở ở California .
Các cuộc thảo luận cộng đồng làm nổi bật mối quan tâm về những hậu quả không mong muốn, bao gồm khả năng các thành phố có thể chống lại việc mở rộng giao thông trong tương lai để tránh kích hoạt các yêu cầu của luật. Cũng có tranh luận về việc liệu phạm vi địa lý hạn chế - chỉ ảnh hưởng đến các khu vực gần các điểm dừng giao thông đủ điều kiện - có đủ để tác động có ý nghĩa đến tính sẵn có và khả năng chi trả nhà ở trên toàn bang hay không.
Dự luật hiện đang hướng đến bàn làm việc của Thống đốc Gavin Newsom vào tháng 10, nơi dự kiến sẽ được ký do chính quyền của ông ủng hộ cải cách nhà ở. Nếu được thực hiện thành công, SB 79 có thể phục vụ như một mô hình cho các bang khác đang vật lộn với tình trạng thiếu hụt nhà ở tương tự, mặc dù hiệu quả cuối cùng của nó sẽ phụ thuộc vào cách các cộng đồng và nhà phát triển phản ứng với những cơ hội mới mà nó tạo ra.
Tham khảo: California lawmakers pass SB 79, housing bill that brings dense housing to transit hubs