Thỏa thuận được đề xuất của Bộ Tư pháp với Greystar , chủ nhà lớn nhất nước Mỹ quản lý gần 950.000 đơn vị cho thuê, đã châm ngòi cho cuộc tranh luận gay gắt về việc liệu các hình phạt có đủ mạnh đối với hành vi thao túng giá thuê bằng thuật toán trong thị trường nhà ở hay không. Thỏa thuận được công bố vào ngày 8 tháng 8 năm 2025, yêu cầu Greystar ngừng sử dụng thuật toán định giá của RealPage và chia sẻ dữ liệu cạnh tranh với các chủ nhà khác, nhưng không bao gồm bất kỳ hình phạt tiền bạc hay cáo buộc hình sự nào.
Hồ sơ Công ty Greystar
- Chủ nhà lớn nhất tại Hoa Kỳ
- Quản lý khoảng 950.000 đơn vị cho thuê trên toàn quốc
- Trụ sở chính tại Charleston , South Carolina
- Hoạt động như công ty quản lý bất động sản dân cư với cơ cấu sở hữu tư nhân
Sự phẫn nộ của cộng đồng về mức phạt nhẹ nhàng
Thỏa thuận này đã vấp phải sự chỉ trích gay gắt từ những người thuê nhà bị ảnh hưởng và các nhà vận động vì quyền lợi nhà ở, họ coi đây là biện pháp không đầy đủ so với quy mô thiệt hại bị cáo buộc. Nhiều người cho rằng một thỏa thuận đơn giản để ngừng hành vi này không giải quyết được thiệt hại tài chính gây ra cho hàng triệu người thuê nhà có thể đã phải trả tiền thuê tăng cao do các kế hoạch định giá phối hợp.
Sự thất vọng không chỉ dừng lại ở việc thiếu hình phạt tài chính. Các nhà phê bình chỉ ra rằng trong khi người thuê nhà phải vật lộn với tiền thuê tăng cao một cách giả tạo, các công ty liên quan không phải đối mặt với hậu quả có ý nghĩa nào cho hành động của họ. Điều này dẫn đến lo ngại rằng nếu không có các biện pháp răn đe đáng kể, các kế hoạch tương tự sẽ tiếp tục xuất hiện trong tương lai.
Lỗ hổng kỹ thuật hay thông đồng rõ ràng?
Vụ việc này làm nổi bật cách thức công nghệ hiện đại có thể được sử dụng để tạo điều kiện cho những gì có vẻ như là thao túng giá truyền thống thông qua các hoạt động kinh doanh có vẻ hợp pháp. Greystar và các chủ nhà khác đã chia sẻ dữ liệu định giá nhạy cảm với RealPage , sau đó tạo ra các khuyến nghị về giá cả có hiệu quả phối hợp mức giá thuê trên các bất động sản cạnh tranh.
Dù trong một căn phòng đầy khói thuốc hay thông qua thuật toán, các đối thủ cạnh tranh không thể chia sẻ thông tin nhạy cảm về cạnh tranh hoặc điều chỉnh giá cả gây thiệt hại cho người tiêu dùng Mỹ.
Cách tiếp cận thuật toán này đối với sự phối hợp đại diện cho một lĩnh vực mới trong việc thực thi luật chống độc quyền, nơi các công ty cố gắng đạt được kết quả tương tự như thông đồng trực tiếp trong khi vẫn duy trì khả năng chối bỏ hợp lý về ý định của họ.
Tác động thực tế đối với người thuê nhà
Ngoài các chi tiết kỹ thuật pháp lý, thỏa thuận đã thúc đẩy nhiều câu chuyện cá nhân từ những người thuê nhà của Greystar về các hoạt động có vấn đề. Bao gồm việc tăng tiền thuê một cách hung hăng, cấu trúc phí đáng ngờ, và quản lý tài sản kém cho thấy một mô hình tối đa hóa lợi nhuận với chi phí của người thuê.
Mô hình kinh doanh của công ty có vẻ được thiết kế xung quanh việc trích xuất doanh thu tối đa thông qua các khoản phí và chi phí khác nhau, với một số người thuê báo cáo bị đẩy về phía các hệ thống thanh toán trả góp đắt đỏ khi các phương thức thanh toán bình thường bị cáo buộc là không khả dụng.
Tập trung chiến lược vào RealPage
Các chuyên gia pháp lý lưu ý rằng điều khoản quan trọng nhất của thỏa thuận có thể là yêu cầu hợp tác của Greystar trong vụ kiện của chính phủ chống lại RealPage , công ty phần mềm ở trung tâm của kế hoạch bị cáo buộc. Điều này cho thấy Bộ Tư pháp coi RealPage là mục tiêu chính, với các chủ nhà cá nhân như Greystar đóng vai trò là bước đệm để xây dựng một vụ kiện mạnh hơn chống lại nhà cung cấp công nghệ.
Cách tiếp cận này phản ánh các cân nhắc kiện tụng thực tế, bao gồm khó khăn trong việc tính toán thiệt hại trên hàng trăm nghìn đơn vị cho thuê trong các thị trường đa dạng, và sự phức tạp của việc chứng minh thiệt hại trong các vụ kiện phối hợp thuật toán mới lạ.
Yêu cầu Thỏa thuận cho Greystar
- Bị cấm sử dụng các thuật toán chống cạnh tranh với dữ liệu đối thủ
- Không được chia sẻ thông tin nhạy cảm về mặt cạnh tranh với các đối thủ
- Phải chấp nhận giám sát viên do tòa án chỉ định nếu sử dụng thuật toán định giá của bên thứ ba
- Bị cấm tham dự các cuộc họp đối thủ cạnh tranh do RealPage tổ chức
- Được yêu cầu hợp tác với vụ kiện độc quyền của DOJ chống lại RealPage
Ý nghĩa rộng lớn hơn đối với thị trường nhà ở
Thỏa thuận này xuất hiện vào thời điểm khả năng chi trả nhà ở đã trở thành một vấn đề quốc gia quan trọng, với nhiều người Mỹ chi một tỷ lệ không cân xứng thu nhập của họ cho tiền thuê nhà. Vụ việc đại diện cho một trong những hành động thực thi lớn đầu tiên nhắm vào sự phối hợp thuật toán trong các thị trường dịch vụ thiết yếu.
Mặc dù các hình phạt ngay lập tức có thể có vẻ nhẹ, tiền례 này có thể ảnh hưởng đến cách các vụ kiện tương tự được truy tố và có thể khuyến khích các vụ kiện tập thể tư nhân tìm kiếm bồi thường tiền bạc cho những người thuê nhà bị ảnh hưởng. Thời gian bình luận công khai 60 ngày được yêu cầu theo Đạo luật Tunney cung cấp cơ hội cho các bên bị ảnh hưởng lên tiếng về sự đầy đủ của thỏa thuận.
Tranh cãi xung quanh thỏa thuận này phản ánh những câu hỏi rộng lớn hơn về trách nhiệm của doanh nghiệp và liệu các cơ chế thực thi hiện tại có đủ để ngăn chặn hành vi chống cạnh tranh trong các thị trường tác động trực tiếp đến những nhu cầu cơ bản như nhà ở hay không.