Một bài nghiên cứu mới được xuất bản trên tạp chí Journal of Economic Perspectives đã phát hiện ra sự ngắt kết đáng ngạc nhiên giữa lý thuyết kinh tế và nhận thức của công chúng. Nghiên cứu được thực hiện bởi các nhà nghiên cứu từ UC Davis và Stanford , phát hiện rằng hầu hết người Mỹ đơn giản là không tin rằng xây dựng thêm nhà ở sẽ làm cho nhà cửa trở nên dễ chi trả hơn.
Nghiên cứu này thách thức quan điểm thông thường về lý do tại sao nhà ở vẫn đắt đỏ như vậy trên khắp các thành phố và vùng ngoại ô của Mỹ. Trong khi các nhà kinh tế học thường chỉ ra lợi ích cá nhân của chủ nhà và sự phân mảnh chính trị là những rào cản chính đối với việc xây dựng mới, nghiên cứu này cho thấy có một vấn đề cơ bản hơn: người dân bình thường đơn giản là không tin vào nguyên lý kinh tế cơ bản về cung và cầu khi nói đến nhà ở.
Phương pháp khảo sát: Ba cuộc khảo sát gốc về cư dân thành thị và ngoại ô trên khắp Hoa Kỳ, được xuất bản trên Journal of Economic Perspectives, Tập 39, Số 3, Mùa hè 2025
Sự hoài nghi lớn về nguồn cung nhà ở
Qua ba cuộc khảo sát với cư dân thành thị và ngoại ô, chỉ có một thiểu số người được hỏi cho biết họ tin rằng việc tăng lớn nguồn cung nhà ở trong khu vực thực sự sẽ làm giảm giá hoặc tiền thuê. Sự hoài nghi này ăn sâu trong các cuộc thảo luận cộng đồng, nơi mọi người liên tục quan sát thấy các dự án phát triển mới được tiếp thị như nhà ở cao cấp với mức giá cao.
Sự ngắt kết trở nên rõ ràng hơn khi bạn xem xét những gì mọi người thực sự thấy xảy ra trong khu phố của họ. Xây dựng mới hầu như luôn nhắm vào phân khúc cao cấp của thị trường, khiến nhiều người đặt câu hỏi làm thế nào những ngôi nhà mới đắt tiền có thể làm cho nhà ở nói chung trở nên dễ chi trả hơn. Quan sát này không hoàn toàn sai - các nhà phát triển tự nhiên tập trung vào những dự án có lợi nhuận cao nhất, có nghĩa là xây ít nhà đắt tiền hơn là nhiều nhà giá rẻ.
Tuy nhiên, các nhà kinh tế học lập luận rằng quá trình lọc này vẫn hoạt động để tăng tổng nguồn cung. Khi những người mua giàu có chuyển vào những ngôi nhà sang trọng mới, họ thường để lại những ngôi nhà cũ hơn, dễ chi trả hơn mà người khác có thể mua được. Điều này tạo ra một phản ứng dây chuyền về mặt lý thuyết sẽ có lợi cho người mua ở mọi mức thu nhập.
Phát hiện chính: Chỉ có thiểu số người được khảo sát tin rằng việc tăng lớn nguồn cung nhà ở khu vực sẽ làm giảm giá hoặc tiền thuê
Trò chơi đổ lỗi: Nhà phát triển và chủ nhà như những kẻ phản diện
Thay vì chấp nhận các giải thích về phía cung, những người được khảo sát liên tục chỉ trích các nhà phát triển và chủ nhà là thủ phạm chính đằng sau chi phí nhà ở cao. Đa số lớn từ cả hai đảng bày tỏ sự ủng hộ đối với kiểm soát giá cả, trợ cấp cầu, và các hạn chế đối với những kẻ xấu này - những chính sách mà họ tin sẽ hiệu quả hơn việc đơn giản chỉ xây thêm nhà ở.
Xu hướng đổ lỗi cho các tác nhân cụ thể thay vì lực lượng thị trường phản ánh cách mọi người tự nhiên suy nghĩ về các vấn đề phức tạp. Những câu chuyện có kẻ phản diện rõ ràng dễ hiểu hơn nhiều so với các khái niệm trừu tượng như đường cung và cân bằng thị trường. Nghiên cứu cho thấy hầu hết người Mỹ phần lớn thiếu hiểu biết về số học khi nói đến các khái niệm kinh tế, khiến các lập luận về cung và cầu đặc biệt khó nắm bắt.
Các cuộc thảo luận cộng đồng tiết lộ những phức tạp bổ sung làm thúc đẩy sự hoài nghi này. Các công ty đầu tư hiện mua khoảng 25% số nhà trong một số thị trường, khiến nhiều người tin rằng việc đơn giản xây thêm nhà ở sẽ chỉ tạo ra nhiều cơ hội đầu cơ hơn thay vì cải thiện khả năng chi trả thực sự.
Tác động đầu tư: Khoảng 25% số nhà ở một số thị trường tại Mỹ được mua bởi các công ty đầu tư thay vì những người mua nhà cá nhân
Khoảng cách thực tế giữa lý thuyết và thực hành
Sự ngắt kết giữa lý thuyết kinh tế và kinh nghiệm sống đã tạo ra một môi trường đầy thách thức cho chính sách nhà ở. Trong khi các nghiên cứu liên tục cho thấy rằng việc bổ sung nguồn cung nhà ở thực sự làm giảm giá theo thời gian, các tác động thường mất nhiều năm mới thể hiện và có thể bị che khuất bởi các yếu tố khác như tăng trưởng dân số và phát triển kinh tế.
Nhiều cộng đồng đã chứng kiến việc xây dựng liên tục trong thập kỷ qua mà không thấy sự giảm giá có ý nghĩa. Điều này tạo ra sự hoài nghi tự nhiên về việc liệu các giải pháp phía cung có thực sự hoạt động trong thực tế hay không. Tình hình còn phức tạp hơn bởi thực tế là các khu vực hấp dẫn thường thấy cả xây dựng mới và nhu cầu tăng đồng thời, khiến việc tách biệt các tác động của việc tăng nguồn cung trở nên khó khăn.
Tôi nghĩ rằng điều góp phần vào quan điểm này là xây dựng mới dường như luôn ở phân khúc cao cấp của thị trường. Điều này có lý, nó không tốn của nhà xây dựng nhiều hơn để xây một ngôi nhà 500.000 đô la Mỹ so với xây một ngôi nhà 250.000 đô la Mỹ.
Nghiên cứu cũng làm nổi bật cách nhu cầu được tạo ra có thể làm phức tạp bức tranh. Khi các thành phố thành công trong việc bổ sung nhà ở và trở thành những nơi hấp dẫn hơn để sống, họ thực sự có thể thu hút thêm cư dân từ các khu vực khác, có khả năng bù đắp một số lợi ích về khả năng chi trả từ việc tăng nguồn cung.
Ý nghĩa đối với chính sách nhà ở
Những phát hiện này có ý nghĩa quan trọng đối với các nỗ lực giải quyết cuộc khủng hoảng khả năng chi trả nhà ở của Mỹ. Nếu công chúng không tin rằng xây thêm nhà ở sẽ có ích, việc xây dựng các liên minh chính trị cần thiết để cải cách luật phân vùng, hợp lý hóa quy trình cấp phép, và vượt qua sự phản đối địa phương đối với phát triển mới trở nên khó khăn hơn nhiều.
Các nhà nghiên cứu đề xuất rằng giải pháp có thể đòi hỏi cả giáo dục và thay đổi chính sách để giải quyết những mối quan tâm cụ thể của công chúng. Điều này có thể bao gồm các biện pháp ngăn chặn đầu cơ, đảm bảo rằng phát triển mới bao gồm các đơn vị giá rẻ, và tạo ra những kết nối rõ ràng hơn giữa nguồn cung mới và việc giảm giá.
Hiểu được khoảng cách nhận thức này là rất quan trọng đối với bất kỳ ai làm việc về chính sách nhà ở. Việc đơn giản lập luận rằng cung và cầu hoạt động có thể không đủ để thuyết phục những cử tri hoài nghi khi thấy các dự án phát triển cao cấp mọc lên trong khi chi phí nhà ở của chính họ tiếp tục tăng. Các giải pháp hiệu quả sẽ cần giải quyết cả thực tế kinh tế và nhận thức chính trị hình thành nên sự ủng hộ của công chúng đối với cải cách nhà ở.
Tham khảo: The Folk Economics of Housing