Thị trường bất động sản của California tiếp tục tạo ra những cuộc thảo luận sôi nổi, nhưng không phải vì những lý do mà nhiều người có thể mong đợi. Dữ liệu gần đây cho thấy 19% số nhà ở California thuộc sở hữu của các nhà đầu tư đã khơi mào một cuộc tranh luận trên toàn cộng đồng về nguyên nhân gốc rễ của cuộc khủng hoảng nhà ở của bang này và liệu tỷ lệ phần trăm này có đại diện cho một vấn đề hay chỉ đơn giản phản ánh động lực thị trường.
Con số 19% đặt California dưới mức trung bình quốc gia là 20% và xếp hạng thứ 36 trong số tất cả các bang. Sự hiện diện tương đối khiêm tốn của nhà đầu tư này mâu thuẫn với những câu chuyện phổ biến về việc các buyer tổ chức thúc đẩy chi phí nhà ở. Dữ liệu tiết lộ rằng 91% trong số những bất động sản thuộc sở hữu nhà đầu tư này thuộc về các chủ nhà quy mô nhỏ với năm bất động sản trở xuống, thách thức các giả định về sự thống trị của doanh nghiệp trong bất động sản dân cư.
Thống kê Nhà đầu tư Bất động sản California:
- Tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư California : 19% (xếp thứ 36 toàn quốc)
- Mức trung bình toàn quốc: 20%
- Tổng số nhà thuộc sở hữu nhà đầu tư tại CA : 1,45 triệu (cao thứ 2 toàn quốc)
- Nhà đầu tư nhỏ (≤5 bất động sản): 91% số nhà thuộc sở hữu nhà đầu tư
- Nhà đầu tư trung bình (6-10 bất động sản): 4%
- Nhà đầu tư lớn (11-50 bất động sản): 3%
- Nhà đầu tư tổ chức (51+ bất động sản): 2%
Nguồn cung nhà ở so với phân phối tài sản: Sự chia rẽ cốt lõi
Cuộc thảo luận cộng đồng tiết lộ một sự chia rẽ cơ bản trong cách mọi người nhìn nhận những thách thức nhà ở của California. Một phe cho rằng các luật phân vùng hạn chế và quy định xây dựng là thủ phạm chính, hạn chế nguồn cung một cách nhân tạo và tạo ra điều kiện khiến nhà ở trở thành một khoản đầu tư hấp dẫn. Những người ủng hộ quan điểm này chỉ ra dữ liệu cho thấy mối tương quan mạnh mẽ giữa việc cấp phép nhà ở mới và giảm giá thuê nhà, với một số trích dẫn hệ số tương quan cao tới 0,47.
Quan điểm đối lập tập trung vào bất bình đẳng tài sản như động lực thúc đẩy. Những tiếng nói này lập luận rằng tài sản tập trung cho phép các nhà đầu tư tích lũy bất động sản bất kể mức độ nguồn cung, tương tự như cách vốn chảy vào các loại tài sản khác như tiền điện tử hoặc private equity. Họ cho rằng việc chỉ đơn giản tăng nguồn cung sẽ không giải quyết vấn đề cơ bản về phân phối tài nguyên, nơi những người có vốn hiện tại có thể trả giá cao hơn những người mua nhà tiềm năng.
Bí ẩn phương pháp luận và động lực thị trường
Câu hỏi về phương pháp thu thập dữ liệu đã nổi lên như một mối quan tâm đáng kể. Phương pháp luận của nghiên cứu để xác định các bất động sản thuộc sở hữu nhà đầu tư vẫn chưa rõ ràng, với nguồn dữ liệu gốc nằm sau paywall. Các thành viên cộng đồng suy đoán rằng các nhà nghiên cứu có thể đã sử dụng miễn giảm thuế cho chủ nhà tự ở hoặc xác định các bất động sản thuộc sở hữu của LLC thay vì cá nhân, mặc dù cả hai cách tiếp cận đều có vấn đề độ chính xác tiềm ẩn.
Giá nhà cao của California, trung bình 866.100 đô la Mỹ theo Redfin, dường như tự nhiên hạn chế hoạt động đầu tư so với các thị trường khác. Lợi nhuận đầu tư tương đối kém của bang - xếp hạng thứ 41 toàn quốc với mức tăng giá 50% trong sáu năm - khiến nó kém hấp dẫn đối với những buyer tập trung vào lợi nhuận. Thực tế kinh tế này, kết hợp với các hạn chế thuế bất động sản của Proposition 13, tạo ra một động lực thị trường độc đáo nơi chi phí nắm giữ vẫn có thể quản lý được đối với những chủ sở hữu dài hạn.
Bối cảnh thị trường nhà ở California:
- Giá nhà trung vị: 866.100 USD (cao thứ 3 toàn quốc)
- Hộ gia đình thuê nhà: 45% (cao thứ 3 toàn quốc)
- Tăng giá trong 6 năm: 50% (xếp thứ 41 toàn quốc)
- Tăng trưởng dân số (5 năm): Không đổi (xếp thứ 47)
- Tăng trưởng việc làm (5 năm): 3,8% (xếp thứ 25)
- Tỷ lệ nhà ở bỏ trống: ~9%
Thực tế thị trường cho thuê
Cuộc tranh luận mở rộng ra ngoài thống kê sở hữu đến những câu hỏi cơ bản về chính sách nhà ở. Dân số thuê nhà 45% của California - cao thứ ba toàn quốc - dựa vào các bất động sản thuộc sở hữu nhà đầu tư để có lựa chọn nhà ở. Các cuộc thảo luận cộng đồng làm nổi bật sự phức tạp của mối quan hệ này, nơi các chủ nhà nhỏ thường cung cấp nhà ở bước đệm cho những người mua nhà trong tương lai trong khi các nhà đầu tư tổ chức lớn hơn phải đối mặt với sự chỉ trích vì các thực hành ít thân thiện với người thuê hơn.
Điều này không giống như một thất bại chính sách, theo ý kiến của tôi. Người thuê nhà có lựa chọn sống trong một ngôi nhà riêng biệt trong khi họ tiết kiệm cho khoản trả trước, và 'nhà đầu tư' có động lực để tăng mật độ/bổ sung vào nguồn cung nhà ở.
Tuy nhiên, những người chỉ trích lập luận rằng hệ thống này tạo ra một chu kỳ nơi người thuê nhà gặp khó khăn trong việc tiết kiệm để sở hữu nhà trong khi trả thế chấp của chủ nhà cộng với tỷ suất lợi nhuận, khiến việc chuyển đổi từ thuê sang sở hữu ngày càng khó khăn.
Nhìn ra ngoài những con số
Con số 19%, mặc dù thấp hơn nhiều bang, vẫn đại diện cho gần 1,45 triệu bất động sản ở California - con số tuyệt đối cao thứ hai toàn quốc. Quy mô này, kết hợp với tình trạng thiếu hụt nhà ở của bang, có nghĩa là ngay cả sự hiện diện tương đối thấp của nhà đầu tư cũng có tác động thị trường đáng kể.
Cuộc thảo luận tiết lộ rằng những thách thức nhà ở của California có thể bắt nguồn từ nhiều yếu tố liên kết với nhau thay vì một nguyên nhân duy nhất. Trong khi hoạt động đầu tư có thể ít tích cực hơn so với các bang có nhiều kỳ nghỉ như Hawaii (40%) hoặc Alaska (35%), sự kết hợp của các ràng buộc nguồn cung, tập trung tài sản, và phức tạp quy định tạo ra một bộ thách thức độc đáo mà các giải pháp đơn giản có thể không giải quyết được.
Khi các cộng đồng tiếp tục vật lộn với khả năng chi trả nhà ở, dữ liệu California cho thấy rằng việc chỉ tập trung vào tỷ lệ phần trăm sở hữu của nhà đầu tư có thể bỏ lỡ những vấn đề cấu trúc rộng lớn hơn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận và chi trả nhà ở trên khắp bang.